孝义电视台《法在身边》栏目

买房引发的官司

案例分析：

甲某的户口在市内，但经济困难，一心想在“城中村”购买一套价格低廉的住房。因“城中村”建起的住房优先本村村民购买，每平方米均价1200元，非本村人购买每平方米均价2300元，每平方米相差1100元。与甲某相好的乙某是本村村民，甲某想借用乙某的名义购买“城中村”的房子。甲某预付了乙某订金5000元，乙某向甲某出具了一支“今收到甲某购房订金伍仟元”的收条。因差价大，甲某给了乙某2万元的好处费和12万元的购房款。乙某以自己的名义向当地村委会财务交付了12万元购房款。后来乙某觉得房价低，自己也想买一套，但经了解得知，乙某只能在本村购买一套，特别是乙某的妻子一直反对出卖自家的指标，无奈之下，乙某产生了反悔的想法。乙某向甲某道歉后，表示愿意退还甲某好处费2万元、5000元的订金和12万元的购房款。甲某表示不让，要求乙某除退还2万元的好处费外，还要求乙某赔偿他10万元的违约金和双倍的订金损失。乙某不能接受。于是甲某将乙某诉至人民法院，要求乙某除退还甲某好处费2万元和12万元的房款外，再赔偿他10万元的违约金，并返还双倍的订金。

人民法院审理后，判决乙某退还甲某好处费2万元和购房款12万元，退还订金5000元。人民法院没有支持甲某10万元的违约金损失，也没有支持甲某双倍返还订金的要求。甲某不服一审判决，请律师上诉打二审官司。律师分析后，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，即使上诉也会败诉，但甲某不听劝解，一气之下提起上诉，最终二审法院作出了“驳回上诉、维持原判”的结论。

主持人分析：

甲某因买房而输了官司，为什么甲某提出的按双倍返还定金的要求人民法院没有支持？为什么甲某提出10万元的违约损失人民法院也没有支持？今天我们邀请到的仍然是山西仁睿成律师事务所的王银光律师与大家共同探讨。

主持人：针对上述问题，我们先听听市民们的看法？

主持人：请问王律师，为什么甲某提出的按双倍返还定金要求和10万元的违约金人民法院没有支持呢？

（孝义）王银光律师：我认为人民法院的判决是正确的。

第一，乙某出具的订金收条中写的是“订金”，不能适用《担保法》关于“定金”条款的规定，“订金”和“定金”虽一字之差，但法律后果截然不同，对此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条有明确规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

第二，在本案中，甲某与乙某之间的房屋买卖合同属于 主合同，“定金”具有担保合同性质，属于主合同的从合同。但他们双方之间的房屋买卖交易行为违反了我国法律法规所明确规定的效力性强制性规定，依据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，甲某与乙某之间的房屋买卖主合同应依法认定无效。同时，依据《担保法》第五条的规定，主合同无效的，担保合同也无效。据此，人民法院没有认定定金性质、没有适用双倍定金法则，作出返还甲某5000元（订金）的判决是正确的。

第三，因甲某与乙某之间的房屋买卖合同无效，就依法不产生违约责任，违约责任的追究仅产生在有效的合同中，因此，人民法院没有支持甲某10万元的违约金是正确的。

主持人：请问王律师，如果本案中的购房主合同有效的话，那么违约金与定金能否同时适用？

（孝义）王银光律师：《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。”由此可见，两者是不可以并罚的，在本案中，也不能同时适用。

主持人：衣、食、住、行是人们生活所必需，家是温馨的港湾，而房屋是家的载体，“有家必有房”，买房关系到千家万户的切身利益。如何避免因买房而引发争议？王律师，从法律角度讲，您对广大观众朋友有何建议？

（孝义）王银光律师：因时间关系，我给大家从不同方面粗略的讲一讲

1、购买“城中村”的房和“小产权”房时，要慎重，在交易中要书面约定“缔约过失责任”的具体赔偿办法，以维护和加强交易的安全性。

2、购买商铺或二手房时，除审查有效证件外，还要保护或依法排除第三人包括承租人的优先购买权，必须要求出卖人的配偶或其他产权共有人在合同上签字或在收据上签字，并及时办理预告登记或过户登记，及时发现问题，及时完善手续，以防止合同无效，避免纠纷产生。

3、在大中城市购买房产时，除自己审查“五证”外，最好聘请专业律师审查开发商是否已对出卖的房产进行了贷款抵押，要对开发商的开发能力、履约能力、诚信度、过去的业绩等进行综合调查，对房屋面积缩水、公摊面积过大、物业配套管理等容易出问题的地方进行严格把关，然后再签订合同，把买房过程中隐藏的风险降到最低，让大家购买到称心如意的房子。

主持人：（最后结束语……）